我是2016級MBA的學生廖鋮，目前在房地產行業做設計管理工作，今天談一談我對房地產的理解。

01、從不同角度看房地產業的三個屬性

房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利，在經濟學上又被稱為不動產。

居住屬性

1978年城鎮我國人均居住面積為6.7平方米，2020年我國城市家庭人均居住面積為36.52平方米。

金融屬性

開發商的開發貸款，建設到2/3可預售，購房者可以按揭貸款。

資產屬性

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，位置和周邊的配套資源決定了資產的價值。

02、房地產業的發展模式——旅游地產

1985年3月，廣東省東莞市召開的全國僑務工作會議正式提出建設“深圳特區華僑城”的構想。后經國務院領導授權批準，由國務院僑辦和國務院特區辦于1985年8月文發出了《關于香港中旅集團開發建設深圳特區沙河華僑城的通知》：從沙河華僑工業區劃出4.8平方公里，建設具有工業、商業貿易、旅游、房地產、文化藝術設施的主要外向型的工業區——深圳特區華僑城，作為新時期僑務工作的窗口和基地。可以看出最初定位也是以“工業”為主。

規劃華僑城初建時，時任國務院僑辦主任廖暉就明確要求首先做好規劃工作，要堅持高水準。以規劃為龍頭，構建成可持續的發展平臺。華僑城年薪11萬美元的高薪，聘請新加坡規劃大師孟大強作為顧問，來設計規劃這最初的4.8平方公里土地。

孟大強提出的幾個規劃要點成為當時先進規劃理念的代表：華僑城是一個相對獨立的城中之城，有自己工業、住區，有獨立的行政中心、文化中心、商業中心，城市機能和各項設施相對獨立、完善；強調保護自然環境，充分利用原有的地形地貌，不破壞現有的綠化植被；建立一個優美、安靜的適于人居住的環境，區內道路成T字布局，避免車輛穿越和交通干擾；嚴格控制建筑高度和建筑密度，設置一條步行街式的區中心，突出人性化特點。

建設到2004年，建成區面積超過4平方公里，新增建筑面積80萬平方米，相應的居住人口規模增至6-7萬人，達到總體規劃確定的6萬人控制規模，開始向多功能、多元化的綜合性城區邁進。

在“城市主題公園+酒店”發展中，美國洛杉磯迪斯尼樂園建成后，一些遠道而來的游客提希望在迪斯尼附近住下來，第二天再入園旅游。為了滿足客戶需求，迪斯尼公司投資興建了一些大型酒店，結果生意很好，同時，通過酒店經營，還拓展了迪斯尼的居住、餐飲、購物、娛樂等產業。

借鑒美國洛迪斯尼主題公園發展酒店的經驗，早在上世紀80年，華僑城就開發了深圳灣大酒店和海景酒店，80年代末，香港中旅和華僑城集團逐步開發了華僑城片區的“錦繡中華”、“中國民俗文化村”、“世界之窗主題樂園”，隨后又投入巨資興建了國內高水平的旅游酒店-威尼斯酒店，又將深圳灣大酒店改造成為白金五星級酒店-華僑城大酒店，形成了從低檔到高檔的酒店群。

華僑城的“城市主題公園+酒店”模式獲得了巨大的成功，由此拉開了中國旅游地產的序幕。

旅游地產的商業盈利模式

1.旅游獲得政策支持，地產確保投資收益。

一些重要的旅游項目，對地方經濟、文化和社會的發展意義重大，這類項目肩負了重要的社會公益功能，政府對項目的出讓往往會采取特殊的渠道，或者選擇大型品牌企業加盟開發，同時政府也會應企業的要求，同時批出一塊住宅用地，讓企業能夠在綜合開發中獲得應有的利益。

2.地產部分少投資多收益，旅游部分多投資少收益

旅游地產分為旅游項目和房地產項目兩大板塊，通常旅游投資規模大，實際收益相對低，回收速度慢，而房地產恰好相反。

3.地產快速收益，旅游循序收益

一般情況下，只要有好的定位和產品質量，通常都可以通過快速買房來實現大量項目投資的資金有效回籠。

4.以地產收益回饋旅游建設，培育長期收益型精品旅游區

用快速回籠的房地產銷售款再投入到旅游部分，支持旅游項目的持續發展，形成一個長期的收益通道，形成長期和短期的差異化互補格局。

“法國巴黎拉德芳斯TOD模式”城市綜合體起源于法國巴黎的拉德芳斯。拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，1982年巴黎市組織設計方案的國際招標，1985年拉德芳斯新區的工程開始建設，發展到1990年代末達到頂峰——拉德芳斯匯聚了2500家企業，為15萬人提供了就業場所，成為歐洲最大的CBD。

2006年被法國政府批準《拉德芳斯更新規劃》，以“城市與人的和諧發展”為基準，更新規劃將拉德芳斯定位為集商務、居住、教學、休閑、娛樂、旅游為一體的綜合區域.這也讓拉德芳斯實現了真正的“人車分流”：地面上的商業和住宅建筑以一個巨大的廣場相連，而地下則是道路、火車、停車場和地鐵站的交通網絡。

現今，拉德芳斯已成為歐洲最大的公共交通樞紐和換乘中心，能夠實現資源高效利用、制造新經濟增長極的“TOD模式”已經為一些發達的城市和區域帶來諸多利好，成為城市升級轉型的“催化劑”，在世界范圍內，法國巴黎拉德芳斯便是其中的典型代表。

隨著房地產的發展隨著房地產市場的發展，住宅不再是房地產開發的絕對主體，商業地產市場成為了投資方和開發商的新寵，開發商將目光投向了城市運營和生活服務。以華潤深圳灣綜合體為例，中國華潤大廈（春筍）、深圳灣萬象城西室West Room、深圳灣安達仕酒店、深圳灣悅府2期、深圳灣瑞府公寓等不同功能的建筑集合在一起，城市綜合體應運而生。成功運營的購物中心會給綜合體中的住宅、公寓、辦公產品增值，帶來生活的便利性，更容易獲得客戶的認可。

03、房地產業的四大周期規律

房地產周期是指房地產經濟水平起伏波動、循環的經濟現象，表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現擴張與收縮兩大階段，復蘇—繁榮—衰退—蕭條循環往復的四個環節。

房地產周期與經濟周期、金融條件、人口增長、移民周期等息息相關，因此一些學者從宏觀視角去理解房地產周期。這些研究包括：經濟周期、利率周期、人口和勞動力周期、移民周期等。總結:長期看人口，中期看土地，短期看金融。

1930年美國經濟學家庫涅茨提出的一種為期15-25年，平均長度為20年左右的經濟周期。由于該周期主要是以建筑業的興旺和衰落這一周期性波動現象為標志加以劃分的，所以也被稱為“建筑周期”。

中國金融周期包括重要的房地產周期，這個周期始于1998年。從98年房改到2022年，中國房地產價格出現了三次大幅上漲，分別是在2009-2010、2012-2013、2015-2017期間。從1998年到2022年房地產低潮期，差不多24年，這也符合庫涅茨的建筑周期理論。

有研究表明，上一次中國金融周期底部在2008年，到2017年為最高點，金融周期是9年左右，如果從最高點到底部，那么本輪金融周期底部在2025年。鑒于疫情疊加，2022年或2023年，就已經是本輪金融周期的底部，有跡象表明，2022年財政投資基建和新一輪債務擴張或許就要開啟。

04、房地產業發展的周期與現狀

任何行業都有周期，房地產也不例外。2021年中國房地產開發企業土地購置面積達到了近十年新低，為21590萬平方米，比上年減少了3946萬平方米，同比下降15.5%；土地成交價款突破近十年新高，為17756億元，同比增長2.8%。

改革開放以來，房地產40多年的發展，經過了初步發展-快速發展-繁榮發展后逐步下行。2021年中國商品房平均銷售價格為10139元/平方米，同比增長2.8%，增速為近5年最低水平。其中住宅平均銷售價格為9287元/平方米，辦公樓平均銷售價格為10952元/平方米，商業平均銷售價格為14315元/平方米。地產再融資的寬松僅僅局限于優質的頭部房企和地方國企，2022年一季度行業面臨工程款支付和境內境外債集中到期的壓力，信用層面將迎來重大考驗。

中銀證券在其2022年5月的《暴雷房企區域性研究報告》中指出，以民營企業為主，創始人大多完成了原始積累后抓住房改機遇，經歷了“萌芽-深耕-開拓-擴張-失速”五個階段。

政策收緊市場遇冷成為危機爆發的導火索。以“激進系”房企為例，普遍具備以下3個特質:

一、強擴張、高杠桿、快周轉。

二、“善”用資本的融資特點。

三、家族化濃厚的管理制度。

造成危機的原因分為外因和內因。其中，外因是由于：政策收緊、市場走弱，為防范房地產融資帶來的金融系統性風險。

內因則是：激進擴張、多元融資、盲目推進全國擴張，高溢價、高成本拿地、多渠道融資，對持有物業較為執著，住宅業態定位偏向中高端，大量并購，多元化布局，高負債運行等因素。

2021年12月11日，中國經濟工作會議在北京舉行，國家發改委主任兼統計局局長寧吉喆說“房地產業是中國經濟的支柱產業，住房更是居民的消費。”

國家統計局所公布的2020年的GDP分門別類的構成里，房地產業直接貢獻了GDP的7.5%，加上關聯的建筑業，占比達到了GDP的15%。

房地產所拉動的上下游產業包括了建筑、建材、裝修、裝飾、家居、家電和相關聯的金融服務。商業銀行對外貸款里面有30%左右的新增貸款流向了個人家庭的房貸，把這些加在一起，房地產及相關上下游產業約貢獻了GDP的40%左右。

房地產市場供給在逐步優化，多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產市場供給格局在逐步形成，新的發展模式正在探索中成型。只有因城施策，才能促進房地產良好循環和健康發展。