活動回顧

2023年8月2日晚，知名城市與房地產專家，江蘇智達行機構董事長，南京大學城市社會學博士，南京林業大學副教授、碩士生導師，城市與房地產研究中心主任，南京大學MBA兼職導師孟祥遠先生帶領MBA學員和校友們以城市視角認知房地產、城市發展趨勢與規律以及教育與房地產的關系，并就房地產的新形勢與未來這一話題進行了深入探討。南京大學商學院產業經濟學系教授王宇教授擔任點評嘉賓。南京大學22級MBA學生許云超擔任主持人。

嘉賓分享內容回顧

經濟新形勢與樓市調控

認識房地產，我們不能簡單的說它是一個經濟問題，或者是一個社會問題。房地產和政策是緊密相關的，而政策又和經濟形勢有很多關聯，所以該部分孟先生將對目前房地產所面臨的形勢以及未來可能的政策調控進行展開分享。

（一）2023房地產行情弱復蘇

從目前的地產行情來看，總體并不是特別理想。從2021年下半年開始，由于很多因素的疊加，市場出現了下行的趨勢。到2022年，房地產開發投資增速24年來首次出現下滑，三道紅線的加碼、房地產去金融化、大量房企暴雷、去化困難等因素決定了2021年下半年至2022年是一個不斷探底的過程。

到2023年仍是在觸底，23年初的一波行情是2月逐漸回暖，3月份熱度有了明顯的拉升，4月份勢能放緩，5、6月出現了較大的調整壓力，7月份繼續觸底。總體上來說這段時期的行情變化是由于疫情積壓的需求釋放，以及在需求釋放完之后自然回落和調整的過程。從現在的經濟形勢和數據可以看到，總體的復蘇還是略低于預期的，市場信心明顯不足，7月份的形勢還是存在著非常大的壓力。

房地產業在帶動經濟增長、穩定宏觀經濟基本盤方面的作用明顯，依舊是支柱產業。在2022年底，國務院副總理指出房地產的支柱產業地位，23年7月份央行、國務院、中央政治局等相繼提出了相關政策和意見，從中可以看到房地產政策在7月份的調整力度之大。

在中央出臺了這些政策后，北京、深圳、廣州、上海四大一線城市集體表態，要大力支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。其他如南京、內蒙古等一批城市也在跟進。

從目前限購、限貸、限價的放松，以及降低首付和購房補貼等方面可以看到今年會是2016年以來調控政策最放松的一年，但也是市場比較困難的一年。這個困難就是前面提到的經濟弱復蘇，政策亟需破局。

總的來說，房地產業正在由“規模擴張”向“高質量發展”轉變。

人口大變局，城市重新洗牌

城市是影響房地產的一個底層因素。一個地方的房價最終和城市的等級、價值體量、土地供應是密切相關的。

大城市樓市下一波的激發點可能是城中村的改造，類似于棚改2.0，但是重點只有21個城市。從這些重點城市可以發現，除北上廣深外，有很多城市都在推行強省會策略，這是一個重要的變化。

那么是否大城市都會有更好的發展呢？從2022年人口的增量來看，人口在各大城市之間進行了洗牌。長沙、杭州、合肥、成都、寧波、南京等17座城市常住人口都保持正增長；北上廣深人口首次全部凈流出，從人口凈流入指標來看，江浙吸引力已超廣東；各省會城市近十年快速發展，逐漸在省內形成了經濟和人口的虹吸效應。

未來城市的競爭就是人口和人才的競爭。目前多個城市均放松落戶門檻，城市發展動力從人口數量轉向人口質量，未來的人口增長將從人口紅利轉向人才紅利和人文紅利。

此外，對于房地產來說，有一個觀點是只有大城市才有房地產，因為中小城市的房地產的二手房流動性很差，房子難以變現，資產屬性不強。目前房企投資重點關注的十個省市分別是四大一線（北上廣深）、華東四虎（杭寧蘇合）以及西部兩大都會（成都、西安）。

一般來說，對城市的判斷主要有幾個維度，即經濟格局、人口競爭力、居民消費力水平、省會城市首位度和科教競爭力。對于城市不同板塊的研判則主要關注該板塊的經濟發展、人口素質、產業規劃的合理度、配套的投入及其營商環境。

重點城市樓市現狀分析

重點城市一級市場目前土拍是局部火熱，總體降溫。房企的拿地熱度不強，央國企仍是拿地主力。多城市土拍呈現高頻、提質、縮量特征，市場競爭強度上升，前面提到的十個熱點城市是土拍的主要競爭場地。換句話說，房企聚焦熱點城市的核心板塊，一定程度上表明了全國更多的城市和板塊已經是被房企所放棄的，反映出市場的謹慎心理和狀態。

在二級市場，中高端豪宅市場是比較有韌性的，因為終端供給力較強，價格倒掛、學區、圈層、江海景資源等標簽豪宅仍是爭搶焦點。核心二線城市均呈現出改善高端去化優于剛需的特征。

三級市場目前還是處于環比下跌的情況，二手房的數據不是很理想，但是重點城市二手住宅成交量仍處于相對高位。

回顧上半年重點城市樓市行情，上海作為領頭羊5月份也出現了降溫，7月份筑底回升；蘇州政策端釋放利好，核心熱度重啟；廣州分化加劇，供貨重心調整到主城；杭州的新房同比增長四成，但是二手房繼續縮水；南京的新房主力需求仍是改善群體，二手房成交密度全國第一，高端改善多點開花。

教育如何成就人

人生可以分為三步，開局是房產，中場是教育，結局是時間。

資本的循環也有三個層次，產業發展是最低層次，基建投資是中級層次，科教文衛是高級層次。一個城市的價值高，其實是來自科教文衛體這些方面的高階資源。同理，優質的房產并不是指建筑體本身，而是“優質、稀缺和人文空間”所帶來的空間價值的兌現，我們所追求的就是它的確定性和成長性。

嘉賓點評環節

在孟祥遠先生精彩的講座分享后，王宇教授作為點評嘉賓為大家分享了他的講座感悟。

王宇教授認為，城市、教育與房地產趨勢這個話題非常切合大家的實際生活，也是大家都非常關注的話題，孟先生今天的分享非常有意義，也非常精彩。從孟先生分享的精彩內容里，王教授抽取了部分內容與孟先生進行了簡單交流，包括房產的投資潛力和未來的資產如何配置等方面。最后，王教授表示從與孟先生的交流中受益匪淺，也希望南大的同學們可以趁此機會與孟先生多多交流。

問答環節

在王宇教授進行了簡單的點評概括后，同學們紛紛和孟祥遠先生進行了問答互動。本次講座吸引了近千名南大在校生與校友，講座引發熱烈反響。