創咖有話說 PHBS MBA

在長租公寓行業經歷爆雷潮的至暗時刻，有人倉皇離場，有人逆勢深耕。北京大學匯豐商學院2023級MBA學生、TY公寓創始人鄭宇志用七年時間，在深圳打造出頗具規模與影響力的長租公寓。這位年輕的創業者如何在行業洗牌期突圍？以“深度改造、快速出租、人文關懷”的模式，砥礪前行，在資本狂熱與理性回歸間找到平衡之道，為萬千寓友打造舒適居住環境。

大學畢業后，鄭宇志選擇成為一名金融投資分析師，在頻繁接觸的賽道分析中，他敏銳察覺到："衣食住行中，'住'是最容易被忽視的萬億市場。"彼時，長租公寓行業正經歷野蠻生長，但多數從業者沉迷于資本游戲，忽視了居住本質。“為什么年輕人要在出租屋里湊合？"這個疑問成為他創業的火種。

鄭宇志選擇從長租公寓切入，以品質住房為創業藍圖，既延續了父輩對實體產業的深耕，又注入了投資分析師的風險基因與創新理念。2018年底，鄭宇志創立了TY公寓，定位中高端市場，主打深度改造、快速出租、人文關懷。“父親做實業的經驗教會我，現金流是企業的生命線，而社會責任感與口碑則是企業長遠發展的奠基石。”他坦言，正是這種思維，讓TY公寓在行業上漲期選擇了以中資產為主，逐步布局重資產的戰略模式。“中資產是生存根基，重資產是發展命脈。”通過租賃項目建設不斷優化服務，同時提升物業品質，保障企業抗風險能力的同時，為租客構建長期穩定的居住空間。

創業初期，鄭宇志帶領團隊在深圳城中村改造了第一棟房屋。面對潮濕的墻體和老舊的管線，團隊成員有所擔憂："這樣的房子能租出去嗎？"面對疑問，鄭宇志堅持"用顯微鏡看問題”，重新規劃戶型結構，讓每間房屋都擁有良好的采光與通風，引入環保建材，匹配超前的設計理念和管理模式，極力保障房源穩定性和客戶的租房權益，這種“降維式打擊”迅速打開市場，首家門店就因其舒適的居住體驗贏得了租客的廣泛好評。

2022年，受深圳人員流出影響，公寓出租率遭遇滑鐵盧，行業哀鴻遍野，這也是TY公寓成立以來面臨的最大考驗。那段時間，經常會有租客在簽約時質疑，“很多長租公寓都爆雷了，我的押金和房租交給你們有保障嗎？”面臨持續升高的空置率，部分管理層提出要降低出租價格來保住出租率，減少部分服務項目來縮減成本。面對著電腦上慘淡的出租率曲線，鄭宇志陷入沉默，在“保價”和“保率”之間艱難抉擇。

在行業的至暗時刻，TY公寓的會議室徹夜燈火通明。為了帶領團隊共渡難關，鄭宇志提出研發“動態定價模型”，通過LBS技術和歷史數據分析，將房源分為“核心報價區”和“彈性調價區”，從而達到“因地制宜”的目的。起初這種做法遭到了部分管理人員的反對，他們擔心在市場價格被不斷壓降的情況下，公寓喪失價格優勢，會直接導致丟掉市場。鄭宇志在會議室思考良久，指出“價格戰并非長久之計”，他提出，“公司一方面可以依托自有資金構建安全墊，另一方面通過產業園區+地鐵沿線的選址策略，務必鎖定核心客群，守住居住品質的底線。”

作為整個團隊的主心骨，鄭宇志深知自己的決策將影響公司未來的走向。那段時期，雖然行業整體呈現下滑趨勢，TY公寓卻憑借著高效的舉措和創新的戰略，創下兩項紀錄：單月新增投訴歸零，現金流保持正流入。這也讓鄭宇志有了更多的底氣和信心。截至2024年底，TY公寓累計服務超10萬寓友，為來深圳奮斗的人們打造了充滿歸屬感的溫馨環境。回望這段歲月，鄭宇志時常以危機時刻警醒自己“當你站在懸崖邊，才會明白風險意識不是保守，而是對萬千租客的責任感和留給自己未來的火種。”

與此同時，鄭宇志構建的“全產業鏈協同模式”正在重塑長租公寓行業的生態版圖。他以構建全產業鏈協同發展為目標，負責選址、項目洽談、裝修施工及各環節風險把控。通過這種投資端精準卡位、改造端效能提升、銷售端彈性適配、運營端價值深挖的四維聯動，TY公寓形成了"深度改造-快速出租-居住體驗升級 "的完整閉環，實現了全產業鏈協同創造持續價值，為租客打造高品質長期性住房。

在長期的創業實踐中，鄭宇志形成了一套務實的經營理念。他始終堅持“晴天修屋頂”的管理原則：在行業高漲期不過分擴張，專注提升服務品質；在低谷期始終保持正向的經營性現金流，確保為租客提供穩定服務。他認為，穩健經營的核心在于“責任”二字，做事低調，不盲目擴張，既是對企業負責，也是對投資人和租客負責，更是對社會的擔當。

在行業深度調整期，TY公寓的出色表現引發業內關注。相較于部分品牌高進低出的瘋狂擴張，鄭宇志選擇了一條可持續發展之路：嚴格篩選項目，組建公司的銷售和運營團隊，并購裝修公司、IT公司實現全產業鏈協同效應；提出“人房比”的考核機制，實現運營效率翻倍；拒絕過度金融化，堅持“微利可持續”理念。鄭宇志指出：“危機中往往蘊藏機遇，關鍵是要有足夠的底氣和精準的判斷力，這份底氣來自對租客需求的深刻理解。我不追求規模最大，但求能為更多人提供‘家’的溫暖。”他在堅守底線的前提下，用創新打破行業桎梏。

在訪談中，鄭宇志始終保持著潮汕人特有的謙遜與低調。他沒有激昂的創業宣言，只有一個個具體的數據、一項項務實的舉措。在這個充滿不確定性的時代，或許"晴天修屋頂"的風險意識才是穿越周期的真正密碼。

2023年，鄭宇志選擇進入北大匯豐商學院深造。在他看來，創業瓶頸期需要跳出舒適圈進行思考。隨著他掌握的經濟與管理類知識不斷擴充，鄭宇志逐漸意識到可以通過增值服務來提升居住體驗，讓租客在居住的每一個環節感受公寓的用心與溫暖。如今，TY公寓通過智能家居、社群運營、上門保潔等增值服務，實現了從“房東”到“生活服務商”的轉型。

學習之余，北大匯豐的體育活動同樣充實了鄭宇志的生活。在高爾夫協會擔任會長的經歷，意外成為了他商業視野的延伸。通過與企業家同學的跨界交流，往往能迸發出更多的商業靈感。協會會長的頭銜也在時刻提醒鄭宇志要勤于習練，功夫不負有心人，在北大匯豐MBA高爾夫協會2024迎新賽上，鄭宇志榮獲男子總桿冠軍獎。通過這項運動，他還收獲了志趣相投的良師益友，他坦言，“在球場上四個多小時的切磋比任何會議室中的交流都要更為直接。”這也讓他更深層次地了解“共建”的含義——就像公寓與寓友，大家逐漸形成了一種相互成就的共建關系。

無論是創立長租公寓，還是在球場上揮桿，鄭宇志始終秉承著“興趣是最好的引領”，并不斷完善，精益求精。作為兩個孩子的父親，他總是自身作則，在日常生活中毫不懈怠，找準方向然后勇毅前行。面對年輕創業者，他直言：“比起個人努力，選擇賽道的眼光更為關鍵。要選擇符合國家發展戰略與人民實際需求所在的行業，用十年周期視角看待短期波動，真正為社會解決問題。”這種將實業思維與長期主義深度融合的經營哲學，正是TY公寓在行業震蕩期依然能贏得租客信賴的底層密碼。

北大匯豐的學習經歷影響了鄭宇志的運營理念，他認為，長租公寓不僅是居住空間，更是連接人與城市的紐帶。他通過精細化服務傳遞溫度，節日為租客贈送小禮物，用細節傳遞關懷；借助數字化運營系統，實現精準運營突破；堅持以契約精神保障租客權益，利用銀行托管系統杜絕資金池風險。保障寓友基礎居住需求的同時，讓他們在城市中找到歸屬感，真正實現住有所居、心有所棲。正如鄭宇志想要傳遞的理念：“我們不是簡單的公寓租賃，而是城市居住生態的共建者。”TY 公寓始終將企業社會責任融入發展脈絡，鄭宇志認為：“做長租公寓，不止是做一門生意，更是在做一份民生事業。”TY 公寓通過持續的行動，踐行著對租客、對社會的責任，讓每一間公寓都充滿人文關懷，讓每一位租客都能感受到獨屬于深圳的溫度。

從投資分析師到長租公寓掌舵者，從潮汕一隅到粵港澳大灣區，鄭宇志用七年時間書寫了一個充滿“務實智慧”與“社會擔當”的創業樣本。正如他一直所秉持的信念，“流水不爭先，爭的是滔滔不絕。”在這個充滿不確定性的時代，他的故事或許能給更多創業者以啟示：所有的成功都不是偶然，而是來自“晴天修屋頂”的未雨綢繆，和“敢以歲月踐初心”的務實堅守。